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mg游戏官网-蓝光发展 高息债的锅谁来背?

mg游戏官网-蓝光发展 高息债的锅谁来背?

  来源:地产三哥

  1、蓝光发展的发债动作

  蓝光发展最近有三笔公开的融资动作。

  第一笔:

  公司6月1日发布公告称,2020年5月,公司发行完成2020年度第一期债权融资计划和第二期债权融资计划。

  两个产品在北京金融资产交易所挂(北金所)牌交易,额度分别为5.7亿元与6.2亿元。

  挂牌利率均为10.5%。

  第二笔:

  2020年6月4日,蓝光发展发行Reg S、2年期的高级无抵押美元票据。

  息票率11.0%。

  第三笔:

  2020年5月11日,蓝光发展发行了2020年度第一期中期票据,发行规模为人民币5亿元,票据期限3年,发行利率7.20%。

  相对于中期票据,北金所挂牌的债权融资计划,挂牌门槛低,和私募债类似,所以利息高一点。

  之前的美元债利率也不低。

  (2020年3月15日统计,地产三哥制表)

  中期票据的利率水平,咱们来做个对比:

  √.  6月1日,万科公告称,要把“17万科01”公司债券利率从原来的4.50%下调到1.90%。

  令人发指。

  √.  4月23日,阳光城发行公司债券。总额20亿元,其中品种一12亿元,4年期,票面利率 6.95%;品种二8亿元,5年期,票面利率 7.30%。

  阳光城2019年综合融资成本7.71%。

  √.  5月27日,金科股份发行公司债券。总额17亿元,品种一12.5 亿元,利率5.0%;品种二4.5 亿元,利率5.60%。

  金科股份2019年融资成本7.76%。

  两点结论:

  第一点,越是不确定性增加的时候,头部房企的优势就越明显。

  第二点,就利率水平而言,阳光城屏住,金科明显下降,蓝光明显上升。

  仿佛看见中游房企拼命争上游的镜头。

  蓝光发展2019年综合融资成本8.65%,本来不低。

  这次北金所挂牌债和美元债利率又增加不少,偏高。

  到底是未雨绸缪?还是的确紧张?

  咱们今天简单聊聊。

  2、蓝光发展的杠杆

  对比下面几家公司的净借贷比:

  和融创相比,蓝光发展这个融资成本不算高。

  但是融创这两年的非流动资产比例是比较高的,融创的融资成本8.56%不冤枉。

  和金科、阳光城比,蓝光发展的融资利率偏高了。

  我们再来仔细看看杠杆的配置情况:

  因为非流动资产比例的增加,融创的杠杆效率低一点。

  奥园的净杠杆倍数非常高,但是手里面的现金和存货也多。

  蓝光发展和金科股份的模型指标是比较接近的,预收款杠杆明显高于阳光城的。

  阳光城能做到7.71%融资成本是的确因为财务技术好、杠杆改善中。

  从这个角度,蓝光发展的融资能力的差距就出来了。

  3、蓝光发展的效率

  比较一下几家房企的销售毛利率,蓝光发展和金科股份接近。

  蓝光发展的效率没有问题,高于阳光城。

  横向比较,杠杆配置、运营效率都没有明显问题。

  为什么蓝光今年的融资成本明显上升,显著高于金科?略高于阳光城?还需要启动北金所10.5%利率的债权融资?

  这么看,好像应该就是融资部门来背这个锅。

  不着急,我们再把目光转向更深处。

  4、蓝光发展的成长性

  规模任何时候不是主要原因,建业地产融资成本7.36%(2019年)。

  对待规模的态度才是原因。

  这几家中,蓝光发展的销售增幅最低。

  把眼光再往前一点,看看土地储备。

  也许,我们现在有部分的答案了:

  蓝光发展销售的增长、土地储备、拿地力度在一干中游房企中排名靠后。

  成长性弱也许才是答案。

  销售、融资、拿地是个三角形,哪一块弱了,势必会牵动另外两个三角。

  相互的正反馈或者负反馈。

  奥园的扩张以销售带动融资,融资带动扩张,扩张经由销售再反馈。

  阳光城这两年是以销售增长和拿地弱化以稳定融资,同时在融资端“打桩”稳定。

  金科股份这两年做的相对好,三角齐头并进,最终在融资利率上开花结果。

  还是那句话,投资都是投预期。

  大争之世,资源有限,逆水行舟,不进则退。

  融资利率这玩意是市场情绪,有延迟效应。

  当你看到市场情绪显著变化的时候,已经丢了几只羊了。

  锅先放旁边。

  亡羊补牢,犹未晚也。

  融创现在就在干这件事情。

  建议蓝光发展也要抓紧。

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责任编辑:李铁民

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